Pourquoi créer une SCI ?
La SCI est une société civile dont l'objet est la gestion d'un patrimoine immobilier.
Elle permet notamment de :
- acheter un bien à plusieurs en évitant l'indivision
- préparer la transmission du patrimoine par donations de parts
- détenir les murs de l'entreprise du dirigeant
- organiser une gestion souple grâce aux statuts.
Pour comparer avec les autres montages : investissement locatif via une société, quel montage ?
SCI : IR ou IS ?
Deux régimes fiscaux existent :
- la SCI à l'impôt sur le revenu (par défaut)
- la SCI à l'impôt sur les sociétés (sur option)
Le choix dépend de votre horizon de détention, de vos revenus et de ce que vous comptez faire des loyers.
La SCI à l'IR
Les loyers sont imposés chez les associés en revenus fonciers :
- déduction des charges réelles, sans amortissement
- déficit foncier imputable sur le revenu global dans une certaine limite
- plus-value des particuliers à la revente, avec abattements pour durée de détention.
Adaptée à une détention longue et à la transmission.
La SCI à l'IS
La société est imposée elle-même à l'IS :
- les biens sont amortis, ce qui réduit fortement le résultat
- taux réduit de 15 % sur les premiers bénéfices, sous conditions
- plus-value à la revente calculée sur la valeur nette comptable, sans abattement
- imposition supplémentaire si les bénéfices sont distribués.
Adaptée quand les loyers sont réinvestis dans la société.
Les obligations comptables d'une SCI
Les obligations dépendent du régime :
- SCI à l'IR : déclaration annuelle 2072, répartition des résultats entre associés, suivi des comptes courants
- SCI à l'IS : comptabilité complète, bilan, liasse fiscale et calcul des amortissements
- dans les deux cas : assemblée annuelle d'approbation des comptes et tenue des registres.
Une SCI mal suivie, c'est souvent des comptes courants d'associés impossibles à reconstituer au moment d'une revente ou d'une succession.
SCI et location meublée : attention
Une SCI qui loue des biens meublés de manière habituelle exerce une activité commerciale :
- elle bascule en principe à l'impôt sur les sociétés
- le régime LMNP ne s'applique pas dans la SCI.
Pour louer en meublé, la détention en direct ou via une autre structure est souvent plus adaptée. Voir notre page comptable LMNP.
Les erreurs fréquentes en SCI
Plusieurs erreurs reviennent régulièrement :
- opter pour l'IS sans mesurer l'impact à la revente
- louer en meublé dans une SCI à l'IR
- ne pas tenir les comptes courants d'associés
- oublier la déclaration 2072 ou l'assemblée annuelle
- rédiger des statuts types inadaptés à une famille ou à un démembrement.
L'option pour l'IS ne peut plus être abandonnée après quelques années : elle se décide en connaissance de cause.
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Pourquoi un expert-comptable pour votre SCI ?
Un expert-comptable spécialisé en SCI vous accompagne pour :
- simuler IR ou IS sur toute la durée de détention, revente comprise
- rédiger des statuts adaptés à votre projet familial ou professionnel
- tenir la comptabilité et établir la 2072 ou la liasse IS
- suivre les comptes courants et les amortissements
- organiser une transmission, par exemple avec un démembrement de propriété.
Combien coûte la comptabilité d'une SCI ?
Les honoraires dépendent :
- du régime fiscal (IR ou IS)
- du nombre de biens et de baux
- du nombre d'associés et des opérations de l'année (achat, travaux, revente).
Vous recevez un devis clair avant tout engagement.
CABECA Conseil
Expert-comptable SCI à Lyon
Chez CABECA Conseil, nous accompagnons les SCI familiales, patrimoniales et professionnelles, à l'IR comme à l'IS.
Notre accompagnement comprend :
- simulation IR / IS et choix du régime
- création de la SCI et rédaction des statuts
- comptabilité, déclaration 2072 ou liasse IS
- assemblée annuelle et juridique
- structuration avec une holding ou transformation de la SCI avec un commissaire à la transformation.
Vous louez en meublé ? Voir notre page comptable LMNP.
04 12 39 38 13
contact@cabeca-conseil.fr
36 Quai Fulchiron, 69005 Lyon